Criterii la alegerea terenului pentru construire

Facebooktwitterredditpinterestlinkedinmail

Acest site este interactiv. Lasati mesaje in pagina „Contact” descriind situatii particulare de care v-ati lovit si care merita a fi mentionate mai jos.

ACHIZITII TERENURI
CRITERII LA ALEGEREA ACESTORA

– Sfaturi pe intelesul tuturor –

Serviciile de consultanta personalizate oferite de arhitect la achizitionarea unui teren va salveaza procente importante din valoarea investitiei, ajutandu-va sa eliminati costurile inutile ca urmare a alegerilor nefericite, date insuficient studiate. Serviciile pot fi:
– gratuite daca se incheie un precontract de proiectare a viitoarei investitii
– platite

CRITERII LA ALEGEREA TERENULUI
Date colectate din observatiile noastre adunate in peste 25 de ani de experienta in proiectarea de arhitectura.
1-Nevoi personale imediate
2-Ca investitie pe termen lung, obtinere de profit din tranzactionari ulterioare

GENERAL VALABILE
• studii comparative cu alte surse de informare alternative: alte persoane / cunostinte din anturajul dumneavoastra privat sau profesional, internet (burse, site-uri de vanzari imobiliare sau cu “diverse”), publicatii tiparite care contin anunturi de vanzari-cumparari, ale agentiilor imobiliare, surse dedicate media (ziare, TV, teletext), alte baze de date publice
• dacã este intravilan (in zona construibila a localitatii) sau este teren nescos din circuitul agricol (implica niste costuri suplimentare: timp, bani)
• terenurile libere de constructii sa aiba minim 8 m deschidere la strada
• daca este liber de construcii sau exista constructii care necesita demolare (costuri proiectare + autorizatie demolare ceea ce implica amanarea lucrarilor)
• sa nu fie traversat subteran de magistrale sau retele principale ale furnizorilor de servicii – utilitati
• sa nu fie amplasate pe foste gropi de gunoi (in aceste cazuri sunt necesare fundatii speciale, pe piloni la mare adancime a terenului bun de fundare, studii de specialitate AF care costa)
• costuri suplimentare datorate structurii terenului (stancos, alunecos-sprijiniri de maluri, panza freatica la suprafata, inundabil, etc.)
• zone invecinate recunoscute ca fiind sit arheologic; in raza de protectie de 100 de metri se poate construi doar cu conditionari si avize (asistenta la sapatura din partea arheologilor autorizati ori Certificat de descarcare arheologica)
• terenuri cu case de patrimoniu care nu pot fi demolate (de studiat posibilitatea insertiei in noile propuneri)
• atentie la orice fel de zone de protectie (zone verzi recunoscute PUZ/PUG ca fiind de protectie, ape, cai ferate, aero)
• drumul de acces daca este prins in planul de dezvoltare al zonelor virgine, latimea acestuia (de verificat daca vecinii sunt dispusi sa doneze teren pentru largirea ori crearea de alveole la drumurile de servitute infundate)
• vecinatatile– consultati reglementarile PUZ (constrangeri privind regimul de inaltime in relatia cu constructiile deja existente, daca acelea au fost ridicate legal; in caz contrar puteti contesta)
• distanta pana la cele mai apropiate puncte pentru racordul si bransamentul la utilitati (apa, canal, energie electrica, gaze sunt principalele)
• posibilitatea asigurarii in incinta (suprateran sau subteran) a locurilor de parcare cu suplimentarea numarului in functie de destinatia cladirii)
• starea drumurilor si categoria de importanta
• viitoare sistematizari care va pot taia din teren pentru largirea cailor de circulatie auto sau pietonale
• litigii ale detinatorului terenului de la care cumparati, atentie la posibile retrocedari (a se analiza istoricul juridic)
• un procent ridicat din valoarea finala a investitiei trebuie sa justifice aceasta alegere (in mod normal nu trebuie sa depaseasca intre 10-15%)
• forma terenului poate reduce neconvenabil aria reala de ocupare a terenului; trebuie sa fiti flexibili, in acest caz, la adoptarea de volumetrii neconventionale care costa mai mult decat cele rectangulare
• si nu in ultimul rand daca indicatorii urbanistici ai zonei raspund nevoilor la darea in folosinta a viitoarei investitii.

REGULAMENT URBANISM CU PRIVIRE LA DESCHIDEREA TERENULUI, DIMENSIUNI TEREN SI CONSTRUCTII
Regulament general de urbanism din 27/06/1996

Secţiunea a IV-a
Reguli cu privire la forma şi dimensiunile terenului
şi ale construcţiilor

ARTICOLUL 30
Parcelarea
————
(2) Autorizarea executării parcelărilor, în baza prezentului regulament, este permisă numai dacă pentru fiecare lot în parte se respectă cumulativ următoarele condiţii:
a) front la stradă de minimum 8 m pentru clădiri înşiruite şi de minimum 12 m pentru clădiri izolate sau cuplate;
b) suprafaţa minimă a parcelei de 150 m2 pentru clădiri înşiruite şi, respectiv, de minimum 200 m2 pentru clădiri amplasate izolat sau cuplate;
c) adâncime mai mare sau cel puţin egală cu lăţimea parcelei.
(3) Sunt considerate loturi construibile numai loturile care se încadrează în prevederile alin. (2).

SPECIFICE – PENTRU NEVOI PERSONALE
In plus fata de cele general valabile, mai sus mentionate:
• distanta fata de arterele principale
• acces rapid la transportul in comun, scoala copiilor, piata, super-market, spital / farmacie, parc cu loc de joaca, retele optice subterane furnizor de internet =avantaj (statistica indica schimbarea jobului in medie la 5 ani, in mod normal nu este un criteriu de luat in seama pe termen lung)
• vecinatatea cu gradini si parcuri ridica nivelul calitatii vietii
• iti vei asuma traiul in zonele cu reputatie dubioasa din punct de vedere al sigurantei persoanelor si linistii publice
• cunoaste-ti vecinii!

SPECIFICE INVESTITIILOR DE ANVERGURA
• locatia
• se achizitioneaza in perioadele de criza, cand scad preturile
• sa nu se supuna unor amendamente din partea agentiei de Mediu privind impactul viitoarelor investitii (poluare prin natura activitatilor care se vor desfasura, poluare fonica, daca genereaza trafic deosebit in zona)
<<<<<<<<<<<<<<<
Raspunsurile la o parte dintre intrebari le aflati solicitand un Certificat de Urbanism de informare la Primaria de care apartine administrativ, terenul.
Pasul urmator, partea juridica la tranzactionarea in sine nu mai tine de arhitect, dar vom mai publica informatii in acest blog cu descrierea pasilor urmatori, in masura in care timpul o va permite.

arh. Livia Geambasu

#freelancer-arhitect #designer #grafician #illustrator

You May Also Like

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *